상가건물 임대차보호법 및 최우선 변제 금액

상가건물 임대차보호법 및 최우선 변제 금액

 

요즘 청년 소상공인들이 늘고 있습니다. 그런데 상가건물 임대차보호법에 대해서 잘 모르시는 분들도 많으신것 같아서 이번 포스팅에서는 상가건물 임대차 보호법에 대해서 간단하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 사실 이법은 상가건물을 임대하여 창업을 꿈꾸시는 청년분들은 반드시 알고 계셔야 하는 사항일듯합니다. 모든 권리는 다른사람이 보장해 주는것이 아니라 내스스로 먼저 내 권리를 잘알고 지키고자 할때 오롯이 보장 받을수 있기 때문입니다. 그리고 상가건물 임대차보호법의 내용들을 모두 숙지하실 필요는 없는듯하며 주요 내용만 알고 계시고 필요시 법제처 생활법령을 참고하시거나 상세한 법적 해석이 필요할 경우 전문가의 도움을 받으시면됩니다. 자! 그럼 설명을 시작하도록 하겠습니다. 하지만 저역시 전문가가 아니다 보니 설명이 미흡할수 있으니 미리 양해해 주실것을 부탁드리며 세부적으로 복잡한 상항에 대해서는 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

 

◐ 상가건물 임대차보호법

상가건물 임대차보호법은 약자의 지위에 놓인 상가임차인들을 보호하기 위해서 2001년 12월 29일 만들어진 법입니다. 2002년 11월 1일 부터 시행되었으면 임대료상한선,보증금우선변제, 권리금보호 등의 항목을 담고 있습니다. 그리고 상가건물 임대차보호법은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 2018년10월16일을 기준으로 이전의 법을 구 상가건물 임대차보호법이라 하고 2018년10월16일이후의 법을 개정 상가건물 임대차보호법이라 할 수 있습니다. 개정된법 시행일인 2018년 10월 16일 기준으로 이전에 임대차계약을한 세입자들은 구 상가건물 임대차보호법에 따라 5년을, 이후 계약했다면 개정 상가임대차법에 따라 10년의 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 젠트리피케이션과도 밀접한 관련이 있는데 젠트리피케이션에 대해서는 제가 따로 포스팅을 해 두었으니 아래에 링크를 통해서 관심있는 분들은 읽어 보시면 도움이 되실듯합니다.

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◐ 상가건물 최우선 변제 금액

소액임차인은 임차상가건물에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다. 상가건물 최우선변제 금액은 근저당 설정일 기준 2019년 4월 2일 이후로 설정된 경우 아래의 표에서와 같이 상가건물 최우선 변제를 받을수 있습니다.이 경우 우선변제 금액이 상가건물가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 보증금으로 됩니다. 이것을 환산 보증금이라고 이야기 하는데 쉽게 식으로 나타내면[( 월세x100)+보증금]으로 나타낼수 있습니다. 그리고 상가건물 최우선 변제에 대한 예를 들어 설명드리자면 만약 서울시에 보증금 3000만원 짜리 상가을 운영하는데 임차건물이 경매로 넘어간 경우 해당 임차인의 경우는 소액임차인에 해당하기 때문에 아래의 표에서 보시는 바와 같이 최우선변제 보증금액은 2천200만원 이하의 범위에서 결정되게 됩니다. 그런데 여기서 자신의 환산보증금이 상가의 최초 근저당 설정일에 해당하는 환산보증금 범위 안에 들어야만 최우선변제금을 받을수 있으며 여기서 이야기하는 환산보증금안에 든다는것은 상가건물임대차보호법에 보호를 받을수 있다는 이야기이지 우선변제권을 적용받는것이 아님을 주의하셔야 합니다. 해당 사항에 대한 자세한 내용은 법제처 생활법령에 자세하게 설명되어 있으니 필요하신 분은 링크된 법제처 생활법령에서 해당 내용에 대하여 자세히 공부해 보시는것도 좋을듯합니다. 그리고 근저당 설정일이 2019년 4월 2일 이전의 최우선 변제 금액과 상가건물임대차 보호법에 대한 명확한 해석이 필요하신 분은 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.

지 역	환산보증금	보증금	최우선변제금
서울특별시	9억원	6500만원	2200만원
과밀억제권역	6억 9천만원	5500만원	1900만원
부산광역시	6억 9천만원	3800만원	1300만원
부산광역시기장군	6억 9천만원	3000만원	1000만원
광역사,안산시,용인시,김포시,광주시,	5억4천만원	3800만원	1300만원
세종특별자치시,파주시,화성시	5억4천만원	3000만원	1000만원
그밖의 지역	3억7천만원	3000만원	1000만원