2025년 토지거래허가구역 해제와 재지정

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2025년 토지거래허가구역 해제와 재지정

안녕하세요 멋짐멋짐 입니다.

서울시는 2025년 2월 강남권 핵심 지역인 삼성동, 대치동, 청담동, 그리고 잠실동의 일부 아파트 단지에 대해 토지거래허가구역 지정을 해제하였습니다. 부동산 시장의 회복과 자유로운 거래 흐름을 유도하려는 정책적 판단에 따른 조치였긴 하나 한동안 규제에 묶여 있던 지역을 푸는 이 결정은 시장에 상당한 파장을 일으켰습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 이와 관련하여 2025년 토지거래허가구역 해제와 재지정 관련 규제완화의 배경과 정책적 방항 그리고 이번 사례가 가져다 주는 교훈에 대한 이야기를 해 볼까 합니다. 

 

◐ 규제 완화의 배경

토지거래허가구역은 특정 지역 내 부동산 거래가 투기 수단으로 변질되지 않도록 일정 요건을 충족한 경우에만 거래를 허용하는 제도입니다.  그리고 토지거래허가구역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 따라 지정되며 해당 구역 안에서는 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때 사전에 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야만 거래가 가능합니다. 그리고 서울시는 해제 당시 침체된 거래 흐름과 소비자 심리 회복을 고려해 규제 완화를 추진하였고 정책의 기조는 "정상적인 시장 기능 회복"에 초점이 맞춰져 있었습니다. 그리고 해제 조치가 내려진 이후 해당 지역에서는 매매 건수가 빠르게 증가했고 일부 단지에서는 매물 회수 현상도 관측되었습니다. 또한 이가운데 가장 눈에 띄는 변화는 아파트 가격의 상승이었습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 송파구의 주간 아파트 가격 상승률은 2월 초 0.09%에서 3월 초 0.68%로 확대되었습니다. 특히 다주택자와 갭투자 수요가 다시 움직이기 시작하면서, 이른바 ‘풍선 효과’가 주변 지역으로 확산될 가능성에 대한 우려도 제기되었으며 당시 시장 분위기는 단순한 회복이라기보다는 투기성 수요의 재유입으로 보는 시각이 우세했습니다.

 

◐ 정책 방향의 급선회

해제가 이루어진 지 불과 한 달여 만인 3월 19일에 서울시는 강남 3구와 용산구 일대 아파트 단지를 다시 토지거래허가구역으로 지정하였는데 집값의 가파른 상승세와 거래 과열 조짐이 주요 원인이었습니다. 결국 규제 해제를 통해 시장의 자율성을 확대하려던 정책은 급물살을 타고 재조정되었고 시장은 다시 조심스러운 분위기로 돌아섰습니다.

 

◐  이번 사례가 보여주는 교훈

이러한 정책 변화는 몇 가지 중요한 시사점을 남기는데 우선 정책의 일관성과 예측 가능성이 무엇보다 중요하다는 점입니다. 부동산은 개인의 자산뿐만 아니라 국가 경제 전반에도 영향을 미치는 분야이기 때문에 규제 방향이 자주 바뀔 경우 시장 참여자들의 불안 심리가 커질 수밖에 없습니다. 또한 단순히 규제를 완화하거나 강화하는 방식보다는 정밀한 설계와 단계적 적용이 필요하다는 교훈뿐 아니라 특정 지역이나 특정 수요층을 타겟으로 한 세부적 정책이 오히려 시장 안정에 더 효과적일 수 있다는 교훈 역시 남겼습니다. 그런데 부동산 가격 안정은 규제만으로 달성되기 어렵습니다. 그래서 수요와 공급의 균형이 핵심이며 이를 위한 중장기적 주택 공급 로드맵이 함께 수립되어야 합니다. 그러므로 앞으로의 부동산 정책은 실수요자를 위한 공급 확대와 동시에 투기 수요를 관리할 수 있는 세밀한 제도적 장치가 병행될 때 시장은 보다 건강한 방향으로 작동할 수 있을것이라 보여집니다. 앞으로의 부동산 정책은 부디 단기적인 시장 반응에 휘둘리기보다는 중장기적 안목에서 시장의 흐름을 면밀히 분석하고 신뢰를 줄 수 있는 방향으로 설계되어 시장 참여자들의 불필요한 경제적 손실이 발생하지 않도록 해 주었으면 합니다. 물론 말처럼 쉽지 않은 이야기 이지만 말입니다. 

 

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