분양권과 입주권의 개념과 차이점

 

 

분양권과 입주권의 개념과 차이점

 

대학을 졸업하고 결혼을하게 되면 대부분 아파트를 마련하여 보금자리를 마련해야 하는데 그때가서 내집마련을 급하게 하려고 하면 좋은 아파트를 구할 확률이 낮아집니다. 그래서 아파트를 매매하기 위한 기본적인 지식들을 습득하고 미리미리 준비해 놓는것이 좋습니다. 그러려면 아파트 분양방식에 대해서 관심을 갖을 필요가 있는데 일반적으로 새 아파트를 분양받는 방식은 크게 두 가지가 있는데 첫번째는 청약을 넣어 아파트 분양권을 취득하는 경우가 있고 두번째는 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 조합원 입주권을 취득하는 방식이 있으며 둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있지만 두가지 방법 모두 단점도 존재하는데 분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실시 되지만 당첨이 너무 어렵다는 단점이 있고 입주권은 분양권보다 훨씬 취득이 쉽다는 장점이 있다. 입주권은 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 어렵지 않게 취득할 수 있습니다. 하지만 당첨만 되면 수년 내로 새 아파트에 입주할 수 있는 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 심지어 중단되는 경우도 있어 새 아파트에 입주할 수 있을지 여부조차 장담할 수 없다는 문제가 있습니다. 그리고 중요한 사실은 분양권과 입주권은 어디까지나 권리이기 때문에 매입 시 주의가 필요하며 아직 완공되지 않은 주택의 권리인 만큼 갑작스런 사업 지연 등의 리스크가 있으며 입주권의 경우 아직 사업 과정이 남아있는 만큼 추가 부담금이 생길 수도 있다는 점을 반드시 명심하고 투자를 해야 합니다. 그래서 이번 포스팅에서는 아파트를 매매할때 일반 매매보다 유리한 분양을 통해 매매시에 선택하게 되는 분양권을 취득하는 방식과 조합원 입주권을 취득하는 방식의 개념과 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

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◐ 분양권

분양권은 주택청약종합저축에 가입한후 일정한 청약조건을 만족시킨후 한국부동산원 청약홈에서 주택청약을 한뒤 당첨되어 얻은 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말합니다. 여기서 말하는 주택청약이란 우리나라에서 국민주택, 민영주택을 분양할 때에 의 입주자를 선정할 때 근간이 되는 주택 공급 방법으로 분양을 통해서 내집마련을 하기 위해서 분양주택의 종류에 따라 일정한 입주자격을 갖추어 사겠다는 의사표시로 청약저축에 가입하는 것을 말합니다. 쉽게 말해서 우리가 자동차를 운전하려면 면허증이 있듯이 아파트 분양을 받고자 한다면 청약저축에 가입되어 있어야 합니다. 옛날에는 분양주택의 종류와 전용면적에 따라 가입해야 하는 청약통장의 종류가 달랐지만 현재는 기존의 청약예금·청약부금·청약저축의 기능이 주택청약종합저축으로 통합되었고 해당 통장의 경우 국민주택과 민영주택 구분없이 모든 신규 분양주택의 청약신청에 사용할 수 있기 때문에 만능청약통장이란 별칭도 붙어 있습니다. 그리고 주택청약통장은 가입기간과 납입횟수, 납입금액이 중요하며 일찍 가입할수록 유리한 면이 있습니다. 그리고 청약을 통해서 분양권을 얻은 사라이 아파트 입주전에 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권 전매라고 하며 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지(최대5년) 분양권 전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전등기일(최대3년)까지 분양권 전매가 제한됩니다. 그리고 분양권의 세법상 보유기간은 분양권 취득일부터 양도일까지 산정되며 기존에는 분양권이 주택수에 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 세법상 주택수 산정 시 포함되게 변경 되었으며 양도세율은 1년미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%가 적용됩니다.

 

◐ 입주권

입주권은 재건축, 재개발을 하였을때에 기존의 토지나 주택 소유자들이 새 주택에 입주할수 있는 권리를 입주권이라고 합니다. 결국 입주권은 도시 재개발, 재건축 과정에서 해당 사업 부지에 있던 주택이 철거되면서 반대급부로 소유주에게 주어지는 입주자격을 말하며 재건축은 토지와 건물 모두에 대한 지분이 있어야만 입주자격이 주어지지만 재개발은 토지나 주택중에서 한 가지만 가지고 있더라도 입주자격이 주어지게 됩니다. 이렇게 취득한 입주권은 청약을 통해 이뤄지는 일반분양전에 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동·호수를 선점할 수 있으며 조합설립부터 입주까지 장기간 사업의 불확실성을 감안하고 취득하는 만큼 일반분양자보다 저렴한 금액으로 아파트를 공급받을 수 있는 장점이 있으며 발코니 확장 및 빌트인 가구 등의 추가 무료 서비스가 제공되는 곳도 있습니다. 그리고 세법상 입주권 보유기간은 기존주택 취득일부터 양도일까지 산정하며 입주권은 기존주택을 대신해 부여하는 권한이므로 세법상 주택수 산정 시 포함됩니다. 그리고 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율이 적용됩니다. 또한 일반적으로 일반분양가는 조합원 분양가보다 더 높게 책정되게 되는데 이는 사업 지연이나 사업비 급증 등으로 발생하는 비용은 모두 조합원들이 부담해야 하기 때문입니다. 그래서 만약 일반분양이 실패해 미분양이 나올 경우 생기는 추가분담금에 대한 리스크도 조합원들이 지게 되므로 그만큼 더 많은 이익을 가져가는 구조로 되어 있는것이 특징입니다.

 

◐ 분양권과 입주권의 차이

입주권과 분양권은 모두 새 아파트를 분양받을수 있는 방법으로 입주할수 있는 확인증서이며둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 새 아파트에 들어 갈 수 있는 권리를 가진다는 것은 권리를 매매, 양도, 상속 등의 방법으로 소유권을 이전할 수도 있다는 의미이기도 합니다.하지만 입주권과 분양권에 따라 등기 여부, 초기 투자비, 과세 등 내용 면에서는 다르기 때문에 그 차이를 정확히 알고 투자해야 합니다. 우선 분양권은 앞서 설명드렸듯 아파트 청약에 당첨되면 얻는 권리이며 조합원에게 배정된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 일반인과 시행사가 분양계약을 맺게 되며 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전등기를 마치면 온전히 본인의 집이 됩니다. 반면에 입주권은 재건축·재개발 사업장 조합원이 새 집에 입주 할 수 있는 권리이며 재개발은 토지나 주택 중 하나를 소유하면 조합원 자격이 주어지지만 재건축은 토지와 건물의 소유권을 모두 가지고 있어야 입주권이 주어지며 관리처분인가가 마무리되면 입주권이 확정되게 됩니다. 그리고 이 둘은 취득시 비용도 차이가 나는데 입주권자의 경우에는 신축되는 건축물에 대한 비용만 지불하면 되기 때문에 일반 분양자들보다 저렴하게 구입할 수 있지만 분양권자는 토지와 건물에 대한 비용을 한 꺼번에 지불해야 하기 때문에 입주권자보다 많은 비용이 발생하게 되며 건축물이 완성되면 입주권자는 건축물만 이전등기하면 되지만 분양권자는 토지, 건축물을 동시에 이전 등기해야 합니다.그리고 입주권과 분양권 모두 주택 수에 포함된다. 2021년 1월 1일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만, 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함돼 세금 부과 되게 되는데 만약 주택 한 채를 보유하고 분양권도 가지고 있다면 1가구 2주택자로 여겨져 중과세율이 적용되게 되는 것입니다.

 

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