부동산 경매 권리분석, 임차인분석, 배당분석

부동산 경매 권리분석,임차인분석, 배당분석

 

부동산 경매의 경우 일반 부동산 거래 보다 수익률이 보편적으로 좋기 때문에 투자자들에게는 관심이 갈 수 밖에 없습니다. 하지만 부동산 경매의 경우 시세보다 싸다고 해서 덥석 입찰하게 되면 입찰후 골치 아픈 일들이 생겨 날수 있기 때문에 부동산 경매에 대한 이해가 뒷받침 된 후 도전하시는것이 좋으며 경매에 나오는 부동산은 이해관계자기 여럿 얽혀 있는 경우가 있기 때문에 투자시 신중할 필요가 있습니다. 그리고 경매 초보자의 경우 권리문제가 복잡한 부동산 물건에 대해서는 투자를 피하는것이 좋습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 경매분석에서 기초적인 권리분석, 임차인분석, 배당분석에 대해서 간략하게 알아보도록 하겠습니다. 적어도 이정도 분석은 하고 부동산 경매를 해야 하는구나 하고 생각하시면 좋을듯하며 제가 설명드리는 내용은 극히 기초적인 내용일 뿐이기 때문에 관심이 있으신 분들은 스스로 자세히 공부하시고 부동산 경매에 도전해 보시는것도 좋을듯합니다.

 

◐ 권리분석

권리분석이라는 것은 경매로 부동산을 낙찰 받았을 경우 다른 사람에게 낙찰 받은 부동산을 빼앗길수 있는 권리들이 있는지를 확인하는 행위입니다. 배테랑 부동산 경매 투자자의 경우 권리관계가 복잡한 부동산을 선호하는데 그이유는 이러한 부동산은 인기가 없어서 저렴한 가격에 낙찰 받을수 있어 수익률이 상대적으로 좋기 때문입니다. 하지만경매 초보자의 경우 이러한 복잡한 권리관계가 있는 부동산은 피하는것이 좋습니다. 물론 법원에서는 경매 물건의 권리관계에 하자가 있으면 위험성을 매각물건명세서 라는서류를 통해 공지해 주긴합니다. 그리고 법원은 매각기일 일주일 전까지 대법원 경매정보 사이트에 매각물건명세서를 공지하며 등기부상 권리분석은 매각물건명세서의 등기된 부동산에 관한 권리 중 매각으로 그 효력이 소멸되지 않은 것이란 기재란을 통해 확인하는 방법이 있습니다. 하지만 이것만 믿고 복잡한 권리관계를 해결할 능력도 없이 도전하는것은 바람직하지 않아보입니다. 경매 초보자의 경우 경험이 쌓이기 전에는 수익이 조금 낮더라도 안전하게 입찰할수 있는 경매물건을 찾는것이 바람직해 보입니다.

 

◐ 임차인분석

임차인 분석은 경매를 통해서 사려는 건물에 임차인이 몇 명이 있고 언제 이사를 왔으며 전입신고를 하고 확정일자를 받았는지 하는 정보들을 확인하는 행위를 임차인 분석이라고 합니다. 또한 임차인이 있다면 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는지를 분석하는 행위라고 볼 수 있습니다. 만약 경매로 낙찰받은 부동산으로 이사를 가려고 하는데 생각지도 못한 임차인이 나타나 이사비용이나 보증금을 내놓으라고 하면 난감한 상황이 발생하기 때문에 미리 이러한 임차인 분석을 통해서 계획을 세우는것이 좋습니다.

 

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◐ 배당분석

배당 분석이라는 것은채권자들이 돈을 받기 위해 배당신청을 했는지를 파악하고 신청했다면 얼마씩 받아가는지를 확인하는 행위를 배당분석이라고 합니다. 부동산 경매를 통해 낙찰 받는사람과 경매를 통해 빚을 받아가는 사람은 크게 연관이 없어 보일수도 있지만 사실은 그렇지 않습니다. 본인들의 보증금을 모두 받지 못한 임차인이나 배당신청을 하지 않은 임차인의 경우 낙찰받은 사람이 해당 임차인들의 보증금을 내줘야 하는 상황이 발생하여 돈이 이중으로 들어 갈수도 있습니다. 결국 시세보다 싸게 샀기 때문에 이익이라고 생각하고 샀는데 추가적으로 돈이 나가다보니 오히려 손해를 보는 상황이 발생할수도 있게 되는것입니다. 그래서 이러한 배당분석도 부동산 경매분석의 기초분석으로 중요시 되고 있습니다.

 

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