부동산 경매 초보를 위한 경매용어 정리

부동산 경매 초보를 위한 경매용어 정리

부동산으로 재테크에 성공하신 분들중에서 부동산의 꽃은 경매라고 말씀하시는 분들이 계십니다. 그만큼 부동산 투자에 있어서 부동산 경매 또한 좋은 재테크 수단이 되기 때문입니다. 하지만 부동산 경매는 일반 부동산 거래에 비해 리스크가 존재하기 때문에 부동산 경매에 대한 이해도를 높이신 후 도전하시는것이 좋습니다. 그래서 이번 포스팅에서는 부동산 경매를 한번 해볼까하는 부린이 여러분들을 위해서 기초적인 부동산 경매 용어에 대한 정보를 공유하려 합니다. 꼭 부동산 경매에 도전하시지 않는 분이라고 할지라도 부동산에서 자주 등장하는 용어들이니 알아두시면 나중에 부동산 투자시 도움이 되실듯합니다.

 

◐ 대항력

대항력은 임차인이 임차한 주택에 이사하고 전입신고를 완료하면 그 이후부터 임차한 주택이 설사 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속해서 거주할 수 있고 그 기간이 종료되면 임차보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리를 말합니다. 대항력이 성립되기 위해서는 조건이 필요한데 실제로 점유하고 있어야 하며 전입신고시 대항력 발생일은 전입신고 다음날 0시부터입니다.

 

◐ 우선변제권

우선변제권은 대항력과 임대차계약서에 확정일자를 완료한 임차인이 임차한 주택이 경매나 공매로 넘어가게 되는 경우가 발생하게 되었을때 그 대금에서 후순위권리자나 일반채권자들보다 우선하여 본인의 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.

 

◐ 대위변제

대위변제란 제3자 또는 공동채무자 등이 채무자를 위하여 채무자의 빚을 대신 갚아주는것을 말하며 변제를 통해 구상권을 취득한 경우 변제자가 그 구상권의 범위 내에서 채권자의 채권 및 그 담보에 관한 권리를 행사할 수 있는 제도입니다. 결과적으로 경매시 제3자나 공동의 채권자가 채무자의 빚을 갚는 대신 채무자에게 구상권을 행사할 수 있습니다. 그리고 근저당 다음에 있는 임차인이 부동산 주인을 대신해 빚을 갚고 근저당을 말소함으로써 자신은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이 되기도 합니다.

 

◐ 채권자,채무자,임차인,임대인

채권자는 돈을 빌려준 사람을 말하며 채무자는 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람을 이야기 합니다. 예를 들어서 채권자는 금융기관, 건물에 세든사람,개인적으로 돈을 빌려준 사람등이며 채무자는 보증금을 돌려지지 않는 건물주인등이 이에 해당됩니다. 임차인의 경우는 건물 주인에게 보증금을 주고 주택이나 상가에 들어와서 살거나 장사를 하는 사람들을 말합니다. 그리고 임대인은 건물 주인이 자신의 건물을 임차인에게 빌려주는 사람을 말합니다. 결과적으로 임차인은 세를 얻을 당시 건물 주인에게 주었던 보증금을 되돌려 받을 권리가 있으므로 건물주인에게는 채권자가 되는것이고 건물주는 임차인에 있어서 보증금을 돌려줘야 할 의무가 있는 채무자인 것입니다.

 

◐ 새매각,재매각

새매각은 경매를 진행햇는데 사겠다고 나서는 사람이 없어서 다시 날짜를 잡아서 진행하는 경매를 말하고 재매각은 경매로 나운 부동산 물건을 낙찰 받은 사람이 잔금을 납부하지 않아서 다시 날짜를 정해서 진행하는 경매를 말합니다.

 

◐ 최저매각가격

최저매각가격은 매각을 진행하면서 입찰에 참여하는 최저 기준가격을 말합니다. 경매신청한 물건을 감정평가법인이 평가한 가격을 기준으로 하여 최소한 이정도는 받고 팔아야 한다는 법원이 결정한 가격을 말합니다. 입찰자는 이 가격이나 이보다 더 높은 가격에 입찰을 해야하며 만약 이보다 낮은 가격에 입찰하면 무효처리가 됩니다. 그리고 최저매각가격은 경매에 입찰한 사람이 하나도 없거나 입찰자가 있으나 자격을 상실한 경우에는 지역에 따라 그 금액은 보통 20%에서 법원에 따라서는 30% 감액된 금액이 최저매각가격이 됩니다. 또는 낙찰을 받았음에도 대금을 납부하지 못해 다시 경매에 나온 경우에는 이전 경매가 진행시에 최저가를 최저매각가격으로 다시 경매를 진행하게 됩니다.

 

◐ 입찰자, 입찰가격

경매로 나온 부동산 물건을 사겠다고 나서는 사람을 입찰자라고 하며 경매로 나온 부동산이 입찰자에게 팔리면 낙찰되었다고 표현합니다. 그런데 만약 사겠다고 나서는 사람이 단 한사람도 없어서 팔리지 않는경우는 유찰되었다고 표현합니다. 그리고 입찰가격은 입찰에 참여하는 사람이 구입하고자 하는 금액을 말하며 경매에서는 가장 높은 금액을 써낸 사람을 최고가매수신고인이라고 말하며 이사람은 낙찰자의 자격을 부여 받게 됩니다. 입찰가격은 최소한 최저가 금액이나 그 보다 높은 가격을 써낼 경우에만 적용되며 최저가 보다 낮은 금액을 쓸 경우에는 금액 미달로 인한 자격을 상실하여 무효처리가 됩니다.

 

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