사회초년생을 위한 세입자보호법 임대차 3법 정리

사회초년생을 위한 세입자보호법 임대차 3법 정리

 

대부분의 사람들이 학교를 졸업하고 타지역에 취직을 하면 일단 집을 구해야 되기 때문에 대부분 세입자가 됩니다. 하지만 이 세입자라는 지위가 법을 잘 모르면 호구가 되는 경우가 많습니다. 세상을 살아가다보면 물론 나쁜사람 보다는 좋은사람들이 한국사회에 더 많습니다. 그런데 일부 법을 교묘하게 악용하는 집주인들이 있어서 세입자들을 울리기도 합니다. 그래서 이러한 불상사를 줄이기 위해 사회초년생들이 반드시 알아야할 임대차 3법에 대하여 간단하게 설명해 드리려고 합니다. 임대차 3법이란 전월세 상한제, 계약갱신청구건, 전월세 신고제 등을 핵심으로 하는 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말합니다. 쉽게 말해서 2020년 7월 말부터 전세 및 월세 계약에 새롭게 적용되기 시작한 법이라 보시면 됩니다.

 

◐ 전월세 상한제

전월세 상한제라 함은 전월세에 가격을 올리는데 최대한도를 정해 놓았다는 이야기 입니다. 개정된 법에서는 임대차계약 갱신 시 임대료 증액상한을 기존 임대료의 5% 이내로 제한하고 있습니다. 그리고 임대차계약 또는 최종의 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에 증액청구가 불가합니다. 그런데 주의할 점도 있습니다. 전월세 상한제가 적용되는 것은 기존 세입자와 집주인간의 재계약에 해당되며 새로 전세 계약을 하는 경우에는 상한제가 적용되지 않는다는 것입니다. 이러한 이유로 집주이들은 현재의 세입자를 내보내고 새로운 계약을 하고 싶어 하기도 한다는점은 알고 계셔야 합니다.

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◐ 계약갱신청구권

개약갱신청구권이란 말그대로 계약 갱신을 청구할수 있는 권리를 말하며 이전까지 전세 계약 기간은 최대 2년 이었는데 세입자가 재계약을 하고자 해도 집주인이 거절하면 계약을 연장할수 없었습니다. 이때 참 말도 많고 탈도 많았습니다. 집주인들이 기존세입자의 계약연장 요구을 거절하고 최대 5%까지 올려 받을수 있는 재계약을 선택하여 전세난민들을 양성했기 때문입니다. 하지만 법이 개정되고 나서 세입자가 개약연장을 원할경우 기존 2년 계약이 끝나면 한 차례 연장해 최대 4년 (2년+2년) 을 보장보장받으실수 있습니다. 하지만 여기에는 조건이 있습니다. 계약만료 1~6개월 전에 계약연장에 대한 의사통보가 필요하다는 것입니다. 여기서 중요한 뽀인트는 전세계약은 기본 4년이라는 점과 계약만료 1~6개월 전에 사전고지를 해야한다는 점을 기억하시면 됩니다.

 

◐ 계약갱신청구건을 거절할 수 있는 경우

집주인이 계약갱신 청구권을 거절할수 있는 경우를 개정된 법에서는 집주인이 실거주하는 경우 등 총 9가지 경우를 들어 설명하고 있습니다. 쉽게 말해서 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 계약갱신청구권을 거절할수 있습니다.

집주인이 실거주 목적으로 그렇게 한다면 어쩔수 없지만 만약 허위라면 세입자는 개정된 법에 따라 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

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◐ 전월세 신고제

전월세 신고제란 임대차계약을 하게 되면 그 내용을 정부에 신고를 해야된다는 것입니다. 임대차계약 당사자(임대인/임차인)는 보증금 또는 임대료 등을 계약체결일부터 30일 이내에 주택 소재지의 시·군·구청에 신고하여야 하는 의무발생가 발생하며 전세보증금 6천만원 초과되거나 월세가 30만원을 넘으면 신고 대상이 됩니다. 신고는 임대인과 임차인 둘중 아무나해도 되며 단순히 재계약만 하고 금액의 변동이 없으면 신고 의무가 면제됩니다. 물론 금액이 변동된다면 신고 대상이 되며 신고는 국토교통부에서 운영하는 '부동산 거래관리 시스템'에서 가능합니다.  그리고 세상을 살아가다 보면 대한민국에는 참 좋은 사람들이 많고 집주인들도 10명중 9명은 대부분 선량한 사람들입니다. 그럼에도 불구하고 필자가 이러한 이야기를 하는것은 간혹가다가 발생할수 있는 불상사를 미연에 방지하고자 미리 알아두라는 것입니다. 사실 불합리한 일이 안일어 나면 가장좋고 미리 알고 대비를 하면 손해 볼일 없으니 이참에 사회초년생 여러분들이 알아두면 좋을듯합니다.

 

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