융자있는집 전세 월세 매매 주의사항

융자있는집 전세 월세 매매 주의사항

 

부동산 거래금액이 요즘 많이 오르다 보니 많은 부동산 매물들이 융자가 있는 집인 경우도 상당히 많이 있습니다. 하지만 융자가 있다고 해서 무조건 문제가 있는것은 아니지만 사기 피해를 입을수도 있고 월세 또는 전세 계약의 경우 보증금을 돌려 받지 못하는 경우도 발생하기 때문에 일반 부동산 물건 계약시 보다도 더 꼼곰히 융자 유무를 살펴보고 계약을 진행하는것이 좋습니다. 그리고 요즘 집값이 상승하다 보니 전세금이나 보증금 액수도 예전에 비해 많이 올라가 있는 상태이고 매매의 경우에도 금액이 상당히 크기 때문에 다양한 금전적 피해를 입지 않으려면 스스로 자신의 자산을 지키려는 노력이 함께 수반되어야 할 것입니다. 그래서 이번 포스팅에서는 융자있는집 매매 또는 전세나 월세 계약시 주의해야 할 사항들을 간략하게 이야기 해 보고 다같이 해당 정보를 공유하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

◐ 융자있는집 월세계약시 주의사항

융자있는집 월세 계약시 가장 먼저 할일은 등기사항전부증명서를 확인하여 해당 물건의 기본정보를 살펴보는것입니다. 등기사항전부증명서의 갑구에는 해당 부동산의 소유권에 관한 사항이 적혀 있는데 어떤 사람이 부동산을 사게되면 그 이름이 소유권자로 갑구에 나와 있습니다. 그리고 빚 상환 독촉에 쫓기는 사람의 부동산 등기부등본 갑구에는 가압류라는 등기사항이 표시되어 있습니다. 부동산 소유자가 돈을 빌리면서 그 돈을 갚지 않을 때 본인 소유의 부동산을 대신 주기로 약속했을 경우 갑구에 가등기가 설정됩니다. 정리하자면 갑구에는 압류, 가압류,가등기,가처분,예고등기, 경매 신청등기 등이 기재가 되는 겁니다. 이에 비해 등기부등본 을구는 소유권 이외의 권리관계를 나타냅니다. 예를 들어 부동산을 담보로 잡고 은행에서 돈을 빌렸을 경우 등기부등본의 을구에 근저당이 설정됩니다. 이를 정리하면 을구엔 저당권 전세권 지역권 지상권 등의 설정 여부가 표시되게 되는겁니다. 결과적으로 이런거 적힌 부동산 물건을 계약하게 되면 돈을 날릴 확률이 상당히 높아지기 때문에 각별히 주의하셔야 합니다. 그리고 보통 융자있는집은 대부분 근저당권이 설정되어 있는데 그렇다고 근저당권 잡힌 집을 무조건 피해야 하는 건 아닙니다.

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또한 정확한 기준이 있는것은 아니지만 통상적으로 융자있는집의 경우 집주인의 대출금과 세입자로부터 받은 보증금 합계금액이 집 매매가의 70%를 넘지 않으면 괜찮다고 보는데 최소한 이기준을 넘지 않는 선에서 집을 구하는것이 좋으며 가장 좋은건 융자가 없고 권리관계가 깨끗한 물건에 대해서 월세 계약하는게 제일 좋습니다. 그리고 융자있는집을 월세계약 할때에 전입세대 열람내역서도 확인하는것이 좋은데 전입세대 열람내역서는 전입세대열람원이라고도 불리며 임대차 계약이나 대출 과정에서 세입자 등 누가 실제로 살고 있는지 확인하는 용도로 주로 쓰이는 서류를 말합니다. 그리고 일반적으로 빌라등과 같은 다가구주택의 선순위를 확인하기 위해 이용되거나 전세보증보험 및 대출을 위해 은행에 제출서류로 사용이 됩니다. 이중 아무래도 가장 중요한것은 선순위 확인인데 만약 해당 물건이 경매로 넘어가는 경우 전입 세대끼리 경매 낙찰가를 나누어 가지게 되는데 순위가 높은 사람부터 지급이 되고 순위가 낮은 사람의 경우는 보증금을 받기 어려운 경우도 발생할수 있기 때문에 중요합니다. 그래서 전입세대열람내역서는 다가구주택등에 월세나 전세로 들어갈 경우 사람들이 필수로 확인하는 서류입니다.

 

◐  융자있는집 전세 계약시 주의사항

융자있는집 전세 계약시에는 월세 보증금보다 더 금액이 커지기 때문에 좀더 신중을 기해야 합니다. 우선 융자있는집 전세 계약시 가장 먼저 해야 할 행동은 요즘 전세사기가 기승을 부리고 있기 때문에 관심 전세 물건에 대한 등기사항전부증명서에 나오는 소유권과 권리관계를 우선 확인해야 하며 계약을 도와줄 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인해야 합니다. 요즘 사기꾼과 부동산중계인을 사칭하는 사람들이 범죄를 공모하여 벌이는 전세사기 형태도 있기 때문에 주의해야 하며 참고로해당 정보는 국가공간정보포털에서 확인 하거나 해당 시·군 부동산관련 부서로 전화하면 확인이 가능합니다.그리고 계약전에 임대권한이 있는 집주인이 본인이 맞는지 확인해야합니다. 실제 소유자의 인감이 들어간 위임장을 갖고 왔다면 대리인이 와서 계약도 가능하지만 사회초년생이고 부동산 계약이 처음이라면 집을구할때 미리 부동산에 집주인 본인하고만 계약하고 싶다고 본인의 의사를 밝히면 왠만하면 그렇게 해 줍니다.

 

그리고 전세사기 만약 피해를 입었다면 허그 원스톱 서비스를 통해서 피해상담과 피해지원을 받는것도 좋은 방법입니다. 그리고 임대(전세) 보증금 보증에 가입하시면 안전하게 전세보증금을 지키실수 있는데 HUG주택도시보증공사 혹은 SGI서울보증에 보증가입을 해야 집주인과 보증금 반환 문제 발생 시 보증사로부터 임대보증금을 돌려받을 수 있습니다. 그리고 보통 전세 계약을 하면 전입신고 및 확정일자를 받고 주택 전월세 신고를 하는데 근저당이 설정되어 있는 경우에는 전세권설정등기를 하셔도 됩니다. 전세권설정등기를 이해하려면 먼저 전세권에 대해서 알아야 하는데 전세권은 전세금을 지급한 후에 타인의 부동산을 계약기간 동안 사용 하고 이후에 그 부동산을 반환하고 전세금을 돌려 받을 수 있는 권리를 말하며 전세권설정등기는 법원 등기소에 가서 전세를 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것을 말합니다.

 

그리고 전세권 설정을 한 전세권자는 전세금에 대해 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받을 수 있는 권리를 가지게 됩니다. 전세권 설정등기의 가장 큰 장점은 계약한 부동산에 다른 채권자와 문제가 발생했을 경우 다른 채무에 비해 우선적 변제 대상이 된다는 점입니다. 하지만 전세권 보다 우선권을 가지고 있는 압류권자가 있는 경우 후순위가 될 수 있습니다. 그리고 전세권 설정등기는 확정일자와는 차이가 있는데 일단 전세권설정등기를 하려면 우선 집주인의 동의가 필요하다는 점이 확정일자하고 다른점이며 비용면에서도 차이가 있는데 확정일자는 수수료 600원이 전부지만 전세권설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생하기 때문에 보통은 전세권설정등기보다 간편하고 저렴한 확정일자를 많이 합니다. 하지만 계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다는 장점이 있기 때문에 전세권설정등기를 합니다.

 

◐ 융자있는집 매매계약시 주의사항

융자있는 집을 매매할때에도 가장먼저 할일은 매매를 희망하는 물건에 대한 등기사항전부증명서에 나오는 소유권과 권리관계를 우선 확인해야 하며 저당 잡혀있는 권리들을 모두 말소한 후에 이전받는 것을 조건으로 계약을 체결하는 것이 좋습니다. 이때는 잔금기일을 되도록 넉넉하게 두고 근저당을 모두 해결할 수 있도록 하며 보통은 계약금을 지급하고 중도금을 지급한 다음 최종 잔금을 치루는 순서로 이루어 지지만 융자가 있는집의 경우에는 계약금을 지급한후 저당 잡힌 권리를 모두 말소하면 잔금을 치루는것이 좋습니다. 왜냐하면 매도자가 중도금을 받게되면 계약을 파기하는것이 불가능해 지기때문입니다. 해당사항에 대해서 요구조건을 부동산 공인중개사 사장님에게 이야기를 하면 계약서에 해당 내용을 표기하고 원하시는 방향으로 계약을 하실수 있습니다. 그리고 중요한 사항은 등기사항전부증명서의 경우 자주 확인하는게 좋은데 우선 희망하는 물건 발견시 한번 확인하고 계약금 납부전에 한번더 확인하고 잔금납부전에 또 확인을 하고 계약이 체결한후 또 한번 확인하시면 되겠습니다. 조금 번거로울수는 있으나 혹시 일어날수 있는 사고를 미연에 예방하기 위해서는 조금 번거롭더라도 꼼꼼하게 확인하는것이 바람직합니다.

 

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